집 이야기 #7 _ 정책의 도움을 받고 1 주택자로

보유 중인 2번 주택을 매도하다.

3월에 아파트 매도에 이어, 6월 말에 2호기 주택 매도 계약을 체결하고, 최종적으로 잔금과 등기이전을 하면서 최초 포지션인 3 주택자(아파트/주택/분양권)에서 성공적으로 1 주택자로 복귀했다.

최근 급격한 금리인상과 이에 따른 투자심리 냉각으로 주택 거래량이 급감하고 가격이 하락하는 중인데, 재개발 물건이었기에 생각보다 빨리 매수 상대방이 나타났고, 매도한 주택은 비과세 혜택까지 받게 되어, 정말 운이 좋았다.

 

물론, 첫 번째 주택마저 5월 10일 이후에 매도했다면, 양도소득세 중과 유예 혜택을 받아서 세금을 3천만 원 정도 더 아낄 수 있었기에 정말 아쉬운 부분이다. 하지만 이 부분은 대통령이 누가 될 줄 몰랐고, 언제부터 시행될지도 모르는 부분이었기에, 2번째 주택이 비과세 된 것만으로 감사하게 생각한다.

 

시행령이 개정되다.

2번째 주택이 비과세 처리된 것은, 신정부에서 개정한 시행령 덕분인데, 다주택자의 주택 취득일을 기산 하는 일자를 주택 매도일로 본다는 문정부의 개정안을 다시 주택 취득일로 보는 것으로 개정했기 때문이다.

과거 다주택자는 1 주택 비과세 포지션을 만들려면 주택을 매도 후 2년이 지나야 남은 1 주택을 비과세로 매도할 수 있었다. 그런데 이 부분에 상당히 논란이 있었고, 신정부에서 이 것을 다시 주택 취급일 기준으로 되돌린 것.

 

때문에, 1 주택(아파트) 취득 이후 1년 뒤에 주택을 취득했고, 주택 취급일로부터 2년이 지났으며, 아파트 처분으로 일시적 1 주택 분양권 포지션이 됐고, 분양권 취득한 지 3년이 되지 않았기 때문에 주택 매도 건은 비과세 처리를 받을 수 있었다.

 

시행령 개정이 없었다면, 나는 내후년인 2024년 3월 21일 이후 주택을 매도했어야 비과세를 받을 수 있었겠지만, 정책 개정의 도움을 받게 됐다. 이제 남은 건 분양권 1개가 남아 있는 상황이다.

 

우리나라의 독특한 사회적 관념

우리나라는 독특한 사회적 관념이 있는데, 유난히도 돈에 대해 얘기하는 것을 금기시하고, 돈 많은 부자를 죄인 취급하는 것이다. 특히, 이전 정부에서 다주택자는 거의 범죄자 수준의 취급을 받았다. 주택을 몇 채 보유하고 있다는 이유만으로 투기세력으로 단정 짓고, 이들에게 엄청난 징벌적 과세를 시행했다. 양도소득세 중과세를 시행하여 팔지 못하게 하면서, 종합부동산세 등 보유세 인상을 통해 가지고 있는 것만으로도 세금 폭탄을 맞게 되는 구조를 만들어 다주택자를 괴롭혔다.

양도소득세 중과세라는 것은, 부동산 차익에서 발생했을 때 양도소득세를 계산하는 과정에서, 일반과세를 계산하는 과표에 추가로 20%~30%의 세금을 징수하는 것이다. 이렇게 되면, 다주택자가 주택을 매도하는 경우, 발생한 양도차익에서 지방소득세 포함 최대 80% 이상 세금을 납부해야 한다. 정말로 태어나서는 안될 괴물 같은 과세 정책이라고 밖에 표현할 수 없다. 누가 과연 이 세금을 내고 주택을 매도할 수 있을까?

 

그래서 이들은 그 세금을 내느니, 차라리 자녀에게 증여하겠다는 결정을 많이 내렸고, 주택의 증여 건수도 많이 늘어나게 된다. 증여세 과표기준의 최대 과세 퍼센티지가 양도세 중과의 최대 과세 퍼센티지보다 낮기 때문이다. 높은 보유세를 감당하기 힘든 경우 이런 방법을 많이 선택했을 것이다. 하지만, 이들 또한 증여세를 납부해야 하는 상황이 연출됐고, 최종 승리자는 세금을 많이 걷은 정부가 된 것이다.

 

이렇게 주택 보유자들이 증여를 선택하고, 터무니없이 높은 양도세를 낼 수 없으니, 매물들이 자취를 감추게 됐다. 그러자, 정부는 공시지가를 감당하기 힘든 폭으로 올리면서 보유세마저 올리기 시작한다. 민심은 이런 정권에 등을 돌렸고, 새 정부는 비정상이었던 부동산 시장을 정상화시키기 시작했다.

 

집 또한 가치 저장 수단이다.

우리나라는 자본주의 사회이다. 내가 일하면서 돈을 벌 수도 있지만, 자본을 일하게 해서 돈을 벌 수도 있고, 자본이 어떤 일을 하게 할지 개인이 선택할 수 있다. 자본을 저장할 수 있는 수단 또한 개인이 선택할 수 있다. 특히 우리나라는 부동산이 개인 자산 중 50% 이상의 비율을 차지하고 있고, 특히 자가 아파트에 대한 가치를 중요시하기 때문에, 아파트 가격 또한 비쌀 수밖에 없다. 그리고 이런 아파트를 찾는 사람이 많고 그만큼 거래가 잘 되기 때문에, 환금성 측면에서 접근했을 때도 타 건물 대비 유리하다. 때문에, 지속적으로 하락하는 화폐 가치를 방어하는 수단으로 아파트를 취득하여 보유하는 것은 나름 합리적인 의사결정을 한 것이라고 볼 수 있다.

 

냉각기에 접어든 주택시장

연초 0.5%이던 기준금리가 단 몇 개월 만에 2.25% 되는 초유의 상황이다. 이와 함께 양도세 중과 유예 정책, 시세 하락에 따른 매도 물량 쌓임 현상으로 주택 가격이 하방 압력을 많이 받는 상황이다.

장기적으로, 출산율의 급속 하락과 지방 소멸까지 맞물려 있어, 2021년이 역사적 고점론이 나오는 상황이다.

 

지금 현금이 있더라도, 당장은 살 때가 아닌 것 같다. 이유는, 미국은 금리를 추가적으로 몇 번 더 올릴 거고, 우리나라 또한 마찬가지다. 이자율이 부담될 수밖에 없고, 이는 주택 매수심리에 아주 좋지 않다. 이 뜻은, 아파트를 팔고 싶어도 팔기 힘들 수 있고, 가격 조정이 계속될 가능성이 높다.

 

향후, 이자율이 정점을 찍고 하락하는 시점이 시기라고 생각하고, 기회가 될 때 서울 아파트를 사는 것도 좋은 아이디어 같다. 또한 지방이어도 입지 좋은 곳에 실거주 1채는 진리다. 가정의 안정을 위해 본인 명의 1채는 아주 중요한 것 같다.

 

이제 나는 분양권 보유 포지션으로 완공될 때까지 기다리면서 시장의 움직임을 지속적으로 관찰해 볼 계획이다. 언젠가 분명히 좋은 기회가 올 수 있다고 본다!